עסקה במקרקעין היא לא עניין של מה בכך אלא מדובר בעסקה משמעותית מבחינה כלכלית. לא זו בלבד, מאחורי כל עסקה יש שיקולים רבים וחשובים, ביניהם, סוג הזכויות המועברות, מועד העברת הזכויות, שיקולי מס, הקטנת הסיכון והחשיפה של הקונה או המוכר ועוד שיקולים רבים אחרים, ואשר בגינם כה גדולה החשיבות בשירותיו של עורך דין הבקי בתחום המקרקעין.
שבח? השבחה? רכישה? נעשה קצת סדר מבחינת מושגים שעולים לאוויר מדי פעם בעסקאות מקרקעין ויכולים קצת לבלבל.
מס שבח
מס שבח הוא מס החל על מוכר נכס מקרקעין ומשולם לרשויות המס. מדובר במס שחל על רווח ההון שנובע מעסקת המכר. השבח הוא הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה, לאחר הניכויים המותרים בחוק.
החוק מסדיר את אופן חישוב מס השבח, כמו גם את הזכאות לפטור מתשלום במקרים מסוימים ולכן חשוב לבדוק כל מקרה לגופו ולתת מענה מתאים אשר משתנה מאדם אחד לשני ובהתאם לנסיבות.
היטל השבחה
היטל השבחה הוא מס אשר משולם לרשות המקומית (עירייה/ מועצה וכו') וחל על ההשבחה של נכס בעקבות אישורה של תוכנית אשר הביאה לעליית שווי הנכס, כלומר, ההיטל בה למסות את ההטבה התכנונית שניתנה לבעל הנכס על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה. החייב בתשלום הוא בעל הנכס (או החוכר לדורות) במועד אישור התוכנית וגובה המס הוא מחצית מעליית השווי עקב אישור התוכנית.
מס רכישה
מס רכישה הוא מס החל על רוכש נכס מקרקעין ומשולם לרשויות המס. בניגוד למס שבח והיטל השבחה אשר הרציונל שבהם הוא שהם חלים על רווח/ התעשרות מסוימת של הנישום, הרי שמס רכישה חל כבר ברכישת הנכס כאשר אין בידו כל רווח ולכן מדובר במס קצת מוזר מהבחינה הזאת. בפועל, נעשה במס זה שימוש, בין היתר, בכדי להשפיע על שוק הדירות ובמיוחד על הדירות להשקעה.
כך לדוגמא, המס לתושב ישראל ברכישת דירה ראשונה עד לסכום מסוים (כ-1.8 מיליון ש"ח נכון לשנת 2022) הוא בשיעור 0% ומעבר לכך ישנן מדרגות מס בהתאם לשווי הנכס בגין החלק היחסי. לעומת זאת, ברכישת דירה שנייה ויותר יעמוד מס הרכישה על 8% החל מהשקל הראשון (בהנחה שאין זכאות למס מופחת).
חשוב לציין, כי לכל עסקה נדרשות בדיקות מקדימות רבות בהתאם לסוג העסקה. בדיקות אלה הן קריטיות ומשקפות את המצב האמיתי של הנכס ולא רק את קיומם של הקירות שאנו רואים.
לפני כל קנייה או מכירה של נכס חשוב מאוד לפנות לעורך דין מומחה בתחום על מנת לקבל ייצוג הולם בעסקה. מדובר בעסקאות בסכומים שאינם מבוטלים עם סיכונים הרובצים לפתחו של כל צד, בין אם מוכר ובין אם קונה, ולכן החשיבות לשירותיו של עורך דין מומחה בתחום היא קריטית.
משרדנו בעל ניסיון רב בתחום זה ויסייע לכם לצלוח את העסקה בהצלחה ובשקט. פנו למשרדנו עוד היום לקבלת ייצוג בעסקת המקרקעין המתוכננת ופנו את הזמן לעיצוב הבית.
